西青楼市魔幻，土拍也同样令人费解。

【资料图】

*南开没溢，西青溢。

正继中北镇地块溢价率高达15%，为今年上半年的最高溢价。

*地价卖得比部分市区还贵。

6月27日天津城投新入手的两宗水西地块，楼面价都在1万5以上。

反观河北西沽机厂地块，楼面价13298元/平米。

红桥西于庄地价1万2，流拍。

*半年卖出5宗地，全市成交宗数最多。

都知道，现在开发商拿地都相当谨慎，基本都是“按需定产”、“看菜吃饭”。

但西青却能接连卖出地。

截至6月，今年已成交5宗宅地，跟市内六个区加起来的成交总宗数一般多。

尤其水西，一个板块就卖出3宗。

约占全市总量的12%。

能看出，水西板块，越来越有共识了。

>>水西的地段标签是：南开“新区”

不能简单把水西当西青看，它的购买力并不在西青。

准确说是，西青的地，南开的房。

定位更像是南开的“新区”。

河西有新区，新梅江就是河西的新区，这也是河西楼市的立身之本。

靠着这一优势，无论起步区还是陈塘，楼市都炙手可热。

但，南开区没有新区。

全区才40平方公里，寸土寸金，少有大规模、可成片开发的净地。

无法在本区里建新区。

而且，南开的房子，真贵呐。

5万+甚至6万+，已经相当普遍。楼市，越来越壕化。

对于普通改善并不友好。

水西，正好补上了南开的这一“缺憾”。

市场也已印证。

绿城水西雲庐、金地水西印的成交客户绝大比例都来自南开，尤以南开南片居多。

>>水西的产品标签是：洋房集群

它是天津城区最大的洋房集群。

虽说海教园也很低密，但毕竟距离市区有段距离。

水西却与南开仅一路之隔，且地处环内。

整体居住密度都很低。

卖出去的这7宗地，容积率以1.5、1.6居多，还有低至1.2的。

此次新成交的H地块，算是其中最高的。

容积率2.0。

所以，水西板块的产品非常纯粹，主力为洋房，是中心城区唯一的洋房集群。

包括天津城投新拿的C地块，也会是个纯洋房住区。

H地块会是小高。

水西板块的户型面积也是“清一色”的大户型，全部都在100平米以上。

最大做到了300多平米。

更神奇的是，户型越大，价格越贵。

妥妥的改善板块逻辑。

现在，南开C类地段做小户型，西青A类地段做大户型，已经体现很明显。

水西的成交总价段，主要集中在350-500万。

其次是800万以上。

可见，水西吸“富”里很强，它能承载高端改善。

>>水西的板块标签是：公园地产

水西有稀缺自然资源，且是城市级。

仅水体面积就有43万平米，陆地面积近100万平米，加起来整个水西公园面积高达140万平米。

其价值堪比海河、水上。

水西板块效果图

坦白说，公园并不值钱。但中心城区的大型生态公园，却不可复制。

这也是改善置业必不可少的两大要素之一。

自然资源和城市界面。

水西整个板块的规划也在以水西公园为核心展开。

且规格很高。

要打造创新型商务商业活力中心、宜居生态的开放园林社区。

水西板块规划图

卖好地，才能好卖地。

从2021年5月第一宗地块成功出让，到现在，不过两年的时间。

水西已经在天津楼市打开了“知名度”。

走量，又有标签感。

截至5月，水西板块今年已成交296套，成交金额约14.7亿，位居全市板块金额榜第13。

目前已吸引了三家品牌开发商进驻，即：

绿城——绿城水西雲庐（ABEF）

城投——城投水西东方天宸、城投CH地块

金地——金地水西印、金地水西印二期

“单盘秀”变“三足鼎立”。水西板块，越来越热闹了。

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