代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

【资料图】

今日（7月4日）天河区岐山路地块被华润置地以45.04亿元总价，2.3万元/㎡楼面价（扣除配建）被拿下。

该地块的配建要求较高，竞得人需要配建广州市重点工程项目-南沙大型城市综合体，还需具备大型体育综合体的成功经验，除此之外，还要配建一所学校以及地块周边市政用地的建设。

地块周边硬伤较多：例如城中村界面并不完善，虽然与CBD隔街对望，但周边旧厂旧村较多，城市界面一般；还有华南快速、黄埔大道两大交通干线，造成“噪音”困扰。

此前就有消息传出该地块大概率要被华润拿下，成交结果也是毫无意外。

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该地块坐落于天河东，也就是所熟知的东圃板块。克而瑞数据显示，天河近十年供应了31宗宅地，多达26宗位于后天河北和东圃板块，其中东圃板块供应了16宗，成交15宗；是近几年来天河区主要的新房供应区域。

据克而瑞不完全统计，目前东圃板块在售项目4个，2个项目待入市，在售均价约6-8万/㎡不等。

一手住宅市场表现方面，数据显示，今年来东圃新增供应仅583套，较去年明显回落；成交均价69892元/㎡，成交均价同比上升约10%，成交均价变化幅度较大；尤其是4、5两个月成交均价基本与去年8月最高值持平，仅相差不到2000元/㎡。相较于天河区其他板块，该板块是天河区上车门槛较低的区域。

凭借价格优势，近一年东圃成交2106套，占据了天河区一手商品住宅成交套数79%，为片区最高。

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从各面积段成交情况来看，东圃板块一手热销面积段主要集中在70-90㎡、90-110㎡两大刚需面积段，今年前5月分别成交263套及171套，占比分别为34%和22%。

90㎡以下刚需面积为东圃板块主要的成交主力面积段，但该面积段在今年并没有新增供应，主要消化前期的库存，整体呈现供不应求的态势。

此外，东圃一手住宅的热销总价段为500-700万元，今年1-5月共计成交290套，占比将近4成。

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二手房方面，近一年地块周边3公里内二手房成交均价50065元/㎡，成交608套。

东圃板块二手房龄普遍较高，提到二手房，不得不提到 “大红大紫”的兰亭盛荟、美林湖畔花园两个项目。克而瑞数据显示，今年1-5月美林湖畔成交均价在7.1- 7.6万/㎡之间，另外一个项目兰亭盛荟今年1-5月成交均价7.3-8.3万/㎡之间，甚至超越了板块内的一手住宅成交成交均价。

地块旁边的珠江花城一期、二期迄今为止成交了共成交了8套房源，成交均价60909元/㎡，凭借优势学位确定性很强且纯粹，相较于较前两年开盘时期4万/㎡，有了明显提升，未来或将还有可提升的空间。

过去大约五年里，东圃板块的行情从冷转热，主要受东进+金融城的辐射利好，加上2020年楼市红红火火，这样的“洼地”自然会进入普涨时代。

后续华润会带来什么样的产品，我们拭目以待。

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